Voor 2025 zien we de volgende relevante ontwikkelingen die de ambitie bedreigen.
Betaalbaarheid door huurders onder toenemende druk
Door stijgende bouwkosten (als gevolg van een hoge inflatie en de energiecrisis) en hogere onderhoudskosten, stijgt de kostprijsdekkende huur. Hierdoor nemen de zorgen over de betaalbaarheid door de huurders toe. Dit geldt voor alle nieuwe huurovereenkomsten, bij de aanvang wordt immers de huurprijs vastgesteld, of bij herziening van bestaande huurovereenkomsten.
Vertragingen in projecten
De afgelopen jaren merken we dat de kosten van het ontwikkelen en beheren & onderhouden van al het maatschappelijk vastgoed blijven stijgen. Oorzaken zijn de marktontwikkeling, hoge inflatie, het bouwen in hoge dichtheden en onze doelstellingen ten aanzien van duurzaamheid en circulariteit. In diverse projecten over de hele stad, maar zeker in gebieden als Leidsche Rijn Centrum, omgeving Berlijnplein, Beurskwartier en Merwede zien we dat de normbudgetten die we hanteren niet meer passen bij de hoogstedelijke uitgangspunten en ambities. Het stapelen van functies versterkt deze problematiek. Samen met aanleverproblemen en beschikbare capaciteit in de markt veroorzaakt dit vertraging binnen projecten.
Netcongestie
Begin 2022 is door de landelijke beheerder van ons elektriciteitsnet netcongestie afgekondigd in Utrecht. Op 6 juni 2024 is de Raad met de Verzamelbrief Aanpak Netcongestie verder geïnformeerd over de aanpak van netcongestie. Voor VGU betekent dit dat we bij renovatie panden aardgasvrijready maken, de laatste stap naar aardgasvrij wordt gezet zodra netcapaciteit beschikbaar is.
Stijgende onderhoudskosten, mede door wettelijke verplichtingen aan onderhoud
We merken dat de kosten voor onderhoud steeds verder oplopen. Dit heeft twee belangrijke oorzaken. Op de eerste plaats zien we ook bij onderhoud dat de inkoopkosten sterk stijgen door marktontwikkelingen. Dit past in de trend die we ook bij projecten zien. Op de tweede plaats krijgen we steeds beter zicht op het onderhoud. Dit voortschrijdend inzicht leidt ook tot een toename van benodigde middelen. Op korte termijn zijn de stijgende kosten nog op te vangen. Na beoordeling door de accountant is in de Voorjaarsnota een aanvulling opgenomen in de onderhoudsvoorziening in relatie tot het meerjarenonderhoudsplan.
Leegstandsbeheer
De leegstand van vastgoed wordt op twee manieren tijdelijk beheerd. Kortdurend leegstandsbeheer (0-6 maanden) wordt ingezet via een externe partij.
Voor de periode van meer dan zes maanden hebben we onderzocht op welke wijze we onze panden in kunnen zetten om tijdelijk maatschappelijke initiatieven te ondersteunen. Uit dit onderzoek volgt een aanbesteding.
Hierbij kijken we in hoeverre we maatwerk en flexibiliteit kunnen bieden, zodat er ingespeeld kan worden op initiatieven in de wijk en er per pand en per duur van de leegstand de juiste keuze gemaakt kan worden. We bekijken welke financiële, juridische en praktische consequenties dit heeft.